Die besten Immobilien-ETFs 2026 im Vergleich

Immobilien-ETFs: Weltweit in Immobilien investieren — ohne Eigenheim

Immobilien gelten seit Generationen als solide Geldanlage. Aber eine eigene Immobilie zu kaufen bedeutet Klumpenrisiko, hohe Einstiegskosten und fehlende Flexibilität. Immobilien-ETFs bieten eine Alternative: Sie investieren in börsennotierte Immobiliengesellschaften und REITs (Real Estate Investment Trusts) weltweit und ermöglichen Immobilien-Exposure ab wenigen Euro — täglich handelbar, breit diversifiziert und ohne Grunderwerbsteuer.

Allerdings verhalten sich Immobilien-ETFs anders als physische Immobilien. Sie korrelieren stärker mit dem Aktienmarkt, reagieren empfindlich auf Zinsänderungen und bieten keinen direkten Inflationsschutz wie ein eigenes Haus. Wer Immobilien-ETFs richtig einsetzen will, muss diese Unterschiede verstehen.

Wie funktionieren Immobilien-ETFs?

Im Gegensatz zu offenen Immobilienfonds investieren Immobilien-ETFs nicht direkt in Gebäude, sondern in Aktien von Immobilienunternehmen und REITs. Ein REIT (Real Estate Investment Trust) ist eine Gesellschaft, die Immobilien besitzt, verwaltet und vermietet — und gesetzlich verpflichtet ist, einen Großteil ihrer Gewinne (in den USA mindestens 90 %) als Dividende auszuschütten.

Dadurch bieten REIT-ETFs überdurchschnittlich hohe Dividendenrenditen — typischerweise 3,5–4,5 % pro Jahr. Das macht sie besonders attraktiv für Anleger, die auf laufende Erträge setzen.

Wichtig zu verstehen: Du kaufst Aktien von Immobilienunternehmen, nicht die Immobilien selbst. Der Kurs deines ETFs wird durch Angebot und Nachfrage an der Börse bestimmt — nicht durch Gutachter-Bewertungen wie bei offenen Immobilienfonds. Das macht Immobilien-ETFs transparenter, aber auch volatiler.

Die wichtigsten Immobilien-Indizes

FTSE EPRA/NAREIT Developed

Der umfassendste globale Immobilienindex für Industrieländer. Enthält über 300 REITs und Immobiliengesellschaften aus den USA, Europa, Japan, Australien und weiteren Märkten. Die USA dominieren mit rund 60 % Gewichtung — was die Größe und Reife des US-REIT-Marktes widerspiegelt.

FTSE EPRA/NAREIT Global

Wie der Developed, aber inklusive Schwellenländer. Zusätzliche Märkte wie China, Indien und Mexiko. Der Schwellenländeranteil ist allerdings gering (~5 %).

FTSE EPRA/NAREIT Eurozone

Fokus auf europäische Immobilienmärkte — Büro, Einzelhandel, Wohn- und Logistikimmobilien in der Eurozone. Geringere Diversifikation als der globale Index, aber kein Währungsrisiko für Euro-Anleger.

Konkrete Immobilien-ETFs im Vergleich

Stand: Februar 2026. Fondsvolumen und Dividendenrenditen gerundet.

Die Kostenspanne ist breiter als bei klassischen Aktien-ETFs — der iShares Developed Markets Property Yield mit 0,59 % TER ist für ETF-Verhältnisse teuer. Der Amundi mit 0,24 % TER ist die günstigste globale Alternative.

Sektoranalyse: Was steckt in einem Immobilien-ETF?

Immobilien-ETFs sind keine homogene Masse. Die enthaltenen REITs und Immobiliengesellschaften decken sehr unterschiedliche Sektoren ab, die sich fundamental anders entwickeln:

Büroimmobilien

Traditionell ein Kernbereich von REITs. Seit der Corona-Pandemie und dem Homeoffice-Trend stehen Büroimmobilien unter Druck — Leerstandsraten in vielen Großstädten sind gestiegen. Der Sektor ist im Umbruch: Moderne, flexible Büroflächen in Top-Lagen sind weiterhin gefragt, ältere Objekte in B-Lagen verlieren an Wert.

Rechenzentren (Data Centers)

Der am stärksten wachsende Immobiliensektor. Die Nachfrage nach Rechenkapazität explodiert durch Cloud Computing, KI und Digitalisierung. Data-Center-REITs wie Equinix oder Digital Realty haben in den letzten Jahren überdurchschnittliche Renditen geliefert. Mittlerweile machen Data Centers einen signifikanten Anteil in globalen REIT-Indizes aus.

Logistik und Industrie

Profitiert massiv vom E-Commerce-Boom. Lagerhäuser und Distributionszentren in der Nähe von Ballungsräumen sind stark nachgefragt. Prologis, der weltweit größte Logistik-REIT, ist ein Schwergewicht in vielen REIT-Indizes.

Wohnimmobilien

Residential REITs vermieten Wohnungen und profitieren von steigenden Mieten in Ballungsräumen. In den USA ist der Sektor ausgereift, in Europa gibt es weniger börsennotierte Wohn-REITs. Deutsche Wohnungskonzerne wie Vonovia oder LEG sind in europäischen REIT-Indizes prominent vertreten.

Einzelhandel

Der unter dem stärksten Strukturwandel stehende Sektor. Shopping-Center-REITs haben durch E-Commerce dauerhaft Nachfrage verloren. Einzelhandelsflächen in Top-Innenstadtlagen und Lebensmittel-Anker-Standorte bleiben stabil, aber der Sektor ist insgesamt rückläufig.

Healthcare

Seniorenheime, Krankenhäuser und medizinische Einrichtungen. Ein defensiver Sektor mit stabiler Nachfrage, der demografisch vom Altern der Bevölkerung profitiert. In den USA gut über REITs investierbar, in Europa weniger.

Immobilien-ETF vs. Offene Immobilienfonds vs. Eigenheim

Unsere Einschätzung: Immobilien-ETFs und eigene Immobilien sind keine Substitute — sie erfüllen unterschiedliche Funktionen. Wer bereits ein Eigenheim besitzt, hat ohnehin ein erhebliches Immobilien-Exposure und braucht nicht unbedingt zusätzlich einen Immobilien-ETF. Wer kein Eigenheim hat oder diversifizieren will, kann mit einem Immobilien-ETF unkompliziert in den globalen Immobilienmarkt investieren.

Der Zinseffekt: Warum Immobilien-ETFs 2022 einbrachen

Immobilienaktien und REITs reagieren empfindlich auf steigende Zinsen — aus zwei Gründen:

1. Finanzierungskosten: Immobilienunternehmen arbeiten typischerweise mit hohem Fremdkapitalanteil. Steigende Zinsen verteuern die Finanzierung und drücken die Gewinne.

2. Diskontierung: Höhere Zinsen bedeuten, dass zukünftige Mieteinnahmen mit einem höheren Satz abgezinst werden — der Barwert der Immobilien sinkt.

Im Zinsanstieg 2022 verloren viele globale Immobilien-ETFs 30–40 % — deutlich mehr als der breite Aktienmarkt. In Deutschland fiel Vonovia von über 50 € auf unter 18 €. Mittlerweile haben sich die Kurse teilweise erholt, aber der Zinsanstieg hat die Branche nachhaltig verändert.

Steuerliche Behandlung

Immobilien-ETFs profitieren von einer günstigen Teilfreistellung: Weil sie überwiegend in Immobilienaktien investieren, greift die 60 % Teilfreistellung — nur 40 % der Erträge (Kursgewinne und Dividenden) werden besteuert. Das ist sogar mehr als bei normalen Aktien-ETFs (30 % Teilfreistellung).

Voraussetzung: Der ETF muss laut Anlagebestimmungen fortlaufend mehr als 50 % seines Vermögens in Immobilien oder Immobiliengesellschaften investieren. Die meisten REIT-ETFs erfüllen dieses Kriterium.

Konkret: Bei 1.000 € Gewinn mit einem Immobilien-ETF zahlst du nur auf 400 € Abgeltungssteuer — effektiv also rund 10,6 % statt 26,4 %. Das macht Immobilien-ETFs steuerlich attraktiver als reine Aktien-ETFs.

Sinnvoller Portfolioanteil

Immobilien-ETFs können als Beimischung von 5–15 % des Aktienanteils sinnvoll sein. Sie bieten zusätzliche Sektordiversifikation und überdurchschnittliche Dividendenrenditen.

Allerdings: Immobilienaktien sind bereits in breiten Welt-ETFs wie dem MSCI World oder FTSE All-World enthalten — dort machen sie etwa 2–3 % aus. Eine separate Beimischung übergewichtet den Sektor also gezielt. Das kann sinnvoll sein, wenn du auf hohe Dividenden setzt oder die Erholung des Immobiliensektors nach dem Zinsanstieg spielen willst.

Quellen

• FTSE Russell: EPRA/NAREIT Index-Familie — Methodik und Zusammensetzung
• NAREIT: REITs at a Glance — Ausschüttungspflichten und steuerliche Struktur von REITs
• iShares: Developed Markets Property Yield ETF — Factsheet und Sektoraufteilung
• EZB: Leitzinsentwicklung — Einfluss auf Immobilienmärkte
• InvStG §20: Teilfreistellung für Immobilienfonds und Immobilien-ETFs